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行業(yè)動態(tài)
行業(yè)動態(tài)
PART 01
小偷堂而皇之進(jìn)入小區(qū)
業(yè)主家中被盜3萬元
張先生所在的小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定由物業(yè)公司維護(hù)小區(qū)公共秩序，做好小區(qū)保安、消防工作，其中包括應(yīng)當(dāng)在小區(qū)大門建值班崗，實行封閉式管理。不想，合同簽訂才一個月，張先生家就遭了賊，被盜3萬元。經(jīng)公安查證，當(dāng)天，小偷是堂而皇之從大門進(jìn)去的，而小區(qū)保安并未對該人員進(jìn)行登記和身份核實，小偷至今未被抓獲。張先生認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)公司未履行合同約定義務(wù)，將其告上了法庭，要求物業(yè)公司賠償家中被盜的全部損失。
PART 02
就本案而言
小區(qū)物業(yè)需要承擔(dān)法律責(zé)任嗎？
首先，本案受害人張先生發(fā)生損失的直接原因，當(dāng)然是因為犯罪分子入室實施了盜竊。犯罪分子毫無疑問應(yīng)當(dāng)對張先生的損失進(jìn)行賠償。
盜竊案件屬刑事案件范疇，應(yīng)在案件偵破后，可根據(jù)案件的實際情況認(rèn)定責(zé)任承擔(dān)及損失賠償。目前張先生家中被盜一案尚未偵破，其具體的財產(chǎn)損失無法實際確認(rèn)，如果僅依張先生自述的財產(chǎn)損失，認(rèn)定小區(qū)物業(yè)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，事實及法律依據(jù)不夠充分。
小區(qū)物業(yè)雖然不是實際侵害人，但其未對外來人員進(jìn)行登記和身份核實，讓犯罪分子堂而皇之進(jìn)入小區(qū)，進(jìn)而讓其入室盜竊，屬于管理缺失，存在較大過錯，不能免除全部責(zé)任。
PART 03
物業(yè)公司需要承擔(dān)的安保責(zé)任
在法律上如何正確理解？
物業(yè)公司的安保責(zé)任是一項根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，提供防范性安全服務(wù)的工作。一般可以理解為：盡力為物業(yè)的適用創(chuàng)造方便、安全的條件，以及維護(hù)小區(qū)公共秩序的良好與穩(wěn)定。財物被盜物業(yè)該不該負(fù)責(zé)，應(yīng)當(dāng)看其在履行物業(yè)服務(wù)合同過程中是否存在過失。
若物業(yè)公司未嚴(yán)格履行服務(wù)合同，或是在履行合同過程中有過失，則物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。比如說保安人員配置、警衛(wèi)布崗不到位，值班巡邏安保離崗；防盜系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)不能正常有效工作；路燈、圍墻、防盜門沒有得到及時修繕；業(yè)主發(fā)現(xiàn)案情求救，物業(yè)不作為；監(jiān)控錄像上有盜賊出現(xiàn)，而當(dāng)值保安卻疏忽沒發(fā)現(xiàn)，或者發(fā)現(xiàn)盜竊行為卻沒有及時報案、制止等等。
概而言之，物業(yè)公司的責(zé)任范疇，基于雙方所簽訂合同的具體約定。一般情況下，物業(yè)服務(wù)合同都是由物業(yè)公司提前印制的格式文本，為充分維護(hù)業(yè)主自身權(quán)益，業(yè)主在與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，要仔細(xì)審查合同文本。
PART 04
家中被盜
業(yè)主索賠該注意哪些要點？
業(yè)主在盜竊事實發(fā)生后，向物業(yè)公司主張索賠權(quán)利，必須得搞清楚物業(yè)在盜竊的損害事實發(fā)生過程中是否存在過錯。
有這么幾個關(guān)鍵點：
首先，業(yè)主應(yīng)在發(fā)現(xiàn)被盜后及時保護(hù)好現(xiàn)場，并第一時間向公安機(jī)關(guān)報案；
其次，業(yè)主要通知物業(yè)公司被盜的事實，并及時查閱、調(diào)取、保留監(jiān)控錄像資料、保安值班記錄、巡邏記錄等資料，對照物業(yè)服務(wù)合同確定物業(yè)公司的履職是否盡職、是否存在過錯；
最后，業(yè)主應(yīng)配合公安機(jī)關(guān)準(zhǔn)確統(tǒng)計好被盜財產(chǎn)種類、數(shù)量、價值等，以固定損失情況。
值得一提的是，業(yè)主在無法確認(rèn)物業(yè)公司存在失職的情況下，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照雙方簽訂的物業(yè)合同履行自己的約定義務(wù)。尤其不能簡單地將家中被盜作為不履行合同約定義務(wù)的抗辯理由，因為這樣做很可能會對業(yè)主更加不利，即業(yè)主不僅沒有爭取到自己的權(quán)利，反而要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
為了保障自己的權(quán)益，業(yè)主在入住小區(qū)前一定要和相應(yīng)的物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，以明確企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和管理職責(zé)。同時，業(yè)主應(yīng)盡可能選擇具備合法資質(zhì)管理、安保措施完善的物業(yè)作為自己的服務(wù)對象。
物業(yè)公司也應(yīng)該承擔(dān)好公共秩序維護(hù)管理職責(zé)，保障園區(qū)內(nèi)公共安全的穩(wěn)定，并在業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益遭受侵害時提供必要協(xié)助。
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